احتمالا شما هم یک بار در زندگی اصطلاح مشارکت در ساخت را شنیده اید اما بهتر است با این اصطلاح کاملا آشنا شوید شاید شما هم روزی تصمیم بر این داشتید که خانه ی خود را با مشارکت فردی دیگر از نو بسازید.
خانه هایی که سن بنای آن ها بالای 30 سال باشد بافت قدیمی پیدا می کنند. حتی سکونت در برخی از این خانه غیر ممکن می شود به همین جهت افراد مالک ترجیح می دهند خانه ی قدیمی را از نو بسازند اما برخی به دلیل بودجه ی کمی که دارند ترجیح می دهند با فردی دیگر که به آن سازنده گفته می شود شراکت داشته باشند و تصمیم بر مشارکت در ساخت می گیرند.
اگر قصد دریافت تسهیلات بانکی را دارید می توانید نوشته ی وام خرید مسکن را مطالعه کنید. برای خرید آپارتمان می توانید خرید آپارتمان ارزان قیمت در پردیس را انتخاب کنید این آپارتمان ها دارای تسهیلات بانکی می باشند و شهر پردیس که همواره در حال رشد می باشد گزینه ای مناسب است برای سرمایه گذاری با پول کم که در آینده ای نه چندان دور می توانید سرمایه خود را چندین برابرکنید.
مشارکت در ساخت چیست؟
همان طور که گفته شد خانه های کلنگی که دارای بافتی قدیمی هستند باید از نو ساخته شوند این کار تنها با بازسازی خانه امکان پذیر نمی باشد بلکه باید به طور کامل تخریب و از نو ساخته شوند. برخی ترجیح می دهند خانه ی خود را بفروشند و خانه ای لوکس خریداری کنند اما عده ای دیگر نیز به این فکر می کنند که خانه ی خود را بکوبند و آن طور که می خواهند آن را بسازند. برخی از افراد هم هستند که سرمایه ای برای ساخت ندارند به همین دلیل به دنبال سازنده ها هستند و مشارکت در ساخت را ترجیح می دهند.
مشارکت در ساخت نوعی معامله ی ملکی می باشد که در این معامله دو طرف قرار گرفته اند: در یک طرف مالک زمین و خانه و در طرف دیگر سازنده. در این معامله مالک زمین و یا ملک کلنگی خود را عرضه می کند و سازنده سرمایه و بودجه ی مورد نیاز برای ساخت خانه را بر عهده می گیرد.
در ابتدای عقد قرار داد طرفین درباره درصد مشارکت در ساخت با یکدیگر توافق می کنند و در انتها که آپارتمان به طور کامل ساخته شد واحدهایی که در آپارتمان ساخته شده است را بین خود تقسیم می کنند. اما مشارکت در ساخت قوانین خاص خودش را دارد که قبل از تصمیم به مشارکت در ساخت باید با این قوانین به طور کل آشنا شوید تا بتوانید بهترین و هوشمندانه ترین تصمیم را بگیرید.
تعهدات طرفین معامله در مشارکت در ساخت
همان طور که پیش تر اشاره کردیم مشارکت در ساخت نوعی معامله می باشد که طرفین تعهداتی دارند که باید به آن پایبند باشند:
-
تعهدات مالک در مشارکت در ساخت:
یکی از مهمترین و بارزترین تعهدات مالک در اختیار گذاشتن زمین خود می باشد یعنی باید زمین خود را پس از عقد قرارداد در اختیار مجری طرخ و سازنده قرار دهد بنابراین می توان نتیجه گرفت که در اختیار گذاشتن زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی است و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، و در صورتی که این موضوع در قرارداد نیامده باشد مالک موظف به پیروی از آن می باشد.
یکی از مهمترین مواردی که باید مالک به آن توجه داشته باشد قید زمانی برای تحویل زمین می باشد به طور کل مالک زمین بهتر است این عنوان را به هنگام عقد قرارداد در متن قرارداد بیاورد که هر گاه کارهای اداری زمین برای سشاخت انجام شد، مجری ساخت می تواند به آن دسترسی داشته باشد در غیر اینصورت اگر زمانی در قرارداد قید نشود به مخض انعقاد قرارداد مجری طرح می تواند با توجه به آثار قانونی به اقباض زمین بپردازد.
-
تعهدات مجری طرح در مشارکت در ساخت:
در مورد مجری وضع به کلی فرق می کند به این معنا که با توجه به این که قانون و ذات عقد، هیچ کدام هیچ تعهد خاصی را بر عهده مجری نمی گذارند.
با توجه به معوض بودن عقد(عقد معوض یعنی هر کدام از طرفین عقد باید مورد معامله ای را ارائه کنند، یعنی هر کدام عوضی در مقابل مال دیگری ارائه کنند.)، مجری حتماً باید تعهدی را بر عهده داشته باشد می توان گفت که مجری باید حتماً تعهدی متناسب با تعهدات مالک بر عهده داشته باشد هر چند نوع این تعهدات موثر در مقام نیست و می تواند در برگیرنده هر نوع تعهدی باشد.
مجری در روند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می تواند تعهدات مختلف را بر عهده بگیرد که مهمترین تعهدات مجری :
- پرداخت هزینه های ساختمانی که برعهده دارد.
- پرداخت تمام هزینه های اداری
- پرداخت هزینه ماهانه ای به مالک بابت اجاره بها در زمان ساخت
بهترین مزایای مشارکت در ساخت
- مقاومت ساختمان به علت نوسازی بیشتر از خانه ی قدیمی شده است.
- رعایت نکات ایمنی و مهندسی برای ساخت بنای نوساز
- بالا رفتن تعداد واخد های مسکونی
- استاندارهای ساختمان و زیبایی آن
- استفاده از مصالح و روش های ساخت جدید و امکانات به روز
- سود بالا که در مدتی کوتاه برای طرفین مورد معامله دارد.
قدر السهم چیست؟
قدر السهم برای ملک های کلنگی است که صاحبان آن بالای یک نفر باشند به این صورت که ارزش پولی متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم می‌شود، درصد به دست آمده قدر السهم هر یک از طرفین را مشخص می‌نماید.
نکاتی که باید در مشارکت در ساخت به آن توجه داشت
مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه می باشد که سود و زیان طرفین در آن نقش بسزایی دارند به همین دلیل باید به نکات مهمی که در این زمینه وجود دارد توجه بالایی داشته باشید.
- زمانی که سازنده و یا مالکین چندین نفر باشند تعهدات هر کدام از آن ها در قرار داد به طور کامل باید ذکر شود و در نهایت یک نفر نماینده اصلی باشد تا ارتباط بین طرفین خفظ شود.
- برای انعقاد قرارداد ساخت در مشارکت باید تمام مالکین حضور داشته باشند و تا قدرالسهم های مشارکت و تمام موارد مهم دیگر با جزئیات درج شوند. برای مثال باید مشخص شود ساختمان دارای چند تعداد وحد می باشد و از این تعداد پند طبقه برای مالک و چند طبقه برای سازنده می باشد.
- تعداد طبقاتی که می خواهد ساخته شود باید مشخص و قدرالسهم هر یک از طرفین بر اساس درصد پروژه مشخص شود حتی در رابطه با واحدهای مشترک که باید سهم طفین کاملا مشخص شود.
- باید مالکیت: انباری، پارکینگ، مشاعات و … در قرارداد کاملا مشخص شود و درصد و سهم طرفین کاملا معلوم گردد.
- مقدار سرمایه و آورده های طرفین در مشارکت در ساخت را باید در متن قرارداد درج کنند. همچنین ارزش واقعی زمین و املاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح شود.
- برای سازنده نیز تمامی هزینه ها: از هزینه های انتقال سند مالکیت، صدور پروانه ساختمان، عوارض و هزینه های احتمالی مربوط به شهرداری و … باید در قرارداد ذکر شوند.
- تاریخ همه ی موارد از قبیل: تخلیه ملک توسط مالک، زمان تحویل و اتمام پروژه ساخت، انتقال و دریافت سند و… باید به طور کامل و دقیق ذکر شوند.
- اگر قصد مشارکت در ساخت دارید برای انعقاد قرارداد باسد به دفاتر رسمی و یا مشاور املاک مطمئنی که دارایروانه کسب است مراجعه کنید. توجه داشته باشید که هر چه روند کار را رسمی تر انجام دهید در آینده مشکلات کمتری خواهید داشت.
