قوانین ملکی در معاملات | قوانین مهم در خرید آپارتمان

در کل، با مطالعه مقالات حقوقی و کیفری مربوط به خرید و فروش ملک، شما می‌توانید از آگاهی لازم برای انجام معاملات خود برخوردار شوید و از کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری کنید.

نکات و قوانین مهم در خرید آپارتمان

در خرید و فروش ملک، شنیده‌ها و افراد غیرمتخصص نباید معیار تصمیم‌گیری باشند. برای اطمینان از موارد حقوقی ملک، باید به متخصصین حقوقی و مشاورین املاک مراجعه کرد و در رابطه با قوانین ملکی در معاملات اطلاعات کاملی کسب کرده باشید .

تنها این افراد می‌توانند به شما در مورد مسائل قانونی ملک، احتمالات رویدادهای آینده، و راهکارهای حل مشکلات کمک کنند. بنابراین، اتکا به شنیده‌ها در خصوص مسائل حقوقی ملک اشتباه بزرگی است که می‌تواند به ضرر شما باشد.

در ادامه، به توضیح هر یک از موارد مهم در خرید و فروش ملک می‌پردازیم:

1- بررسی سند ملک:

سند ملک، مدرکی است که حقوق مالکیت را به نشان می‌دهد. بررسی صحت سند ملک، از جمله مهمترین نکات در خرید و فروش ملک است. باید از صحت و قانونی بودن سند مطمئن شوید و از احتمال وجود مشکلاتی مانند روابط ارثی، تعارض در اسناد، یا پرونده‌های قضایی در مورد ملک، آگاه باشید.

سند ملک، مدرکی است که اطلاعات مهمی درباره ملک و نکات حقوقی املاک را شامل می‌شود. بسیاری از موارد حقوقی مهم در خصوص ملک، می‌توانند در سند ملک ذکر شده باشند. در ادامه، به برخی از موارد حقوقی که ممکن است در سند ملک ذکر شده باشند، اشاره می‌کنیم:

• موقوفی بودن ملک: 

یکی از قوانین ملکی در معاملات، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. در صورتی که یک ملک موقوفی باشد، به معنای آن است که مالکیت آن ملک متعلق به یک شخص خاص نیست و برای مدتی مشخص (مثلاً برای خیریه) معلق است.

به طور کلی، در صورت خریداری یک ملک موقوفی، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است.

به عبارت دیگر، شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید. در مقابل، در ملک شخصی، مالکیت هر دو عرصه و اعیان به یک شخص خاص تعلق دارد و شما به عنوان خریدار، مالکیت کامل ملک را به دست می‌آورید.

• رهن بودن ملک:

برای تشخیص اینکه یک ملک در رهن بانک قرار دارد یا خیر، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. در صورتی که ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات (صفحه آخر سند) می‌توانید بررسی کنید که آیا ملک در رهن بانک است یا خیر. در صورت وجود رهن، جزئیات مربوط به رهن نیز در این صفحه ذکر شده است.

در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است. به عنوان مثال، نام بانک و مبلغ رهن در این قسمت اعلام می‌شود.

• وراثت ملک:

درست است که هیچگونه اطلاعاتی از وراثه ای بودن ملک در سند موجود نیست، اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم می‌تواند به شما کمک کند تا از وراثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار، ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه، برای مشخص شدن اینکه مالک فعلی در جلسه فروش حضور دارد یا نه، می‌توانید به مدارک دیگری نظیر وکالتنامه یا برگه انحصار وراثت نیز نگاه کنید.

اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشته باشد، سه حالت ممکن است رخ دهد:

1- مالک به فردی وکالت حقوقی داده باشد؛ در این حالت، وکیل مالک باید پیش از امضای قرارداد وکالتنامه را ارائه کند تا صحت آن تأیید شود. در اینجا می توانید ملک وکالتی را مطالعه کنید تا با دید و اطلاعاتی کامل به انجام این معاملات بپردازید.

2- مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند؛ در این حالت، برگه انحصار وراثت توسط وراث باید ارائه شود تا صحت آن تأیید شود.

3- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد؛ در این حالت، برای جلوگیری از اینگونه موارد، پیش از امضای قرارداد، باید اطمینان حاصل کرد که مالک اصلی واقعی در جلسه حضور دارد و نشانه‌های دیگری نیز برای استنباط صحت مالکیت ملک وجود دارد.

• پیشگیری از فروش مال غیر
• به قیمت خریدن ملک

2- بررسی مدارک فروشنده:

قبل از انجام معامله، باید مدارک فروشنده را بررسی کرده و صحت آن‌ها را تأیید کرد. در صورت وجود هر گونه ابهام، باید از فروشنده توضیحات بیشتری دریافت کرده و در صورت نیاز به مشاور حقوقی مراجعه کنید. در معاملات ملکی، اصلی‌ترین ضرر احتمالی، به دلیل مشکلات حقوقی املاک، بوجود می‌آید.

یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است. در واقع، اگر مدارک فروشنده را به دقت بررسی نکنید، ممکن است پس از پرداخت پول و امضای قرارداد، متوجه شوید که فروشنده واقعی ملک نبوده و پول‌های شما برای خرید یک ملک غیرمجاز استفاده شده است.

برای مثال، شما ممکن است پس از جست‌ و جوی بسیارملک مورد نظر خود را یافته اید و تصمیم به نوشتن و امضاء قرار داد میگیرید و این کار را انجام و ثمن معامله ای که انجام داده اید را پرداخت می کنید و پس از مدتی با بروز مشکلاتی متوجه می شوید که فردی که با شما در جلسه حضور داشته است فروشنده واقعی ملک نبوده است.

همچنین، در برخی موارد، پیش از سند زدن، شما ممکن است ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته باشید. در این حالت، نه تنها سرمایه شما از دست رفته است، بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می‌روید. بنابراین، وقتی پای معامله ملک می‌روید، تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کنید و به دقت آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشید که قانون با هیچ کس تعارف ندارد. پس شما هم هنگام معامله، تعارف نداشته باشید.

غیر از موارد بالا، نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی‌توان با مراجعه به سند ملک آن‌ها را بررسی نمود. به عنوان مثال، ممکن است ملک در وضعیت مصادره قرار داشته باشد یا در منطقه‌ای باشد که طرح‌های احتمالی شهرداری در آن وجود دارد. بنابراین، قبل از خرید یا اجاره ملک، بهتر است با مشاوران املاک و وکلای حقوقی مشورت کنید تا از مشکلاتی که ممکن است در آینده برای شما پیش آید، جلوگیری کنید.

اگر قصد خرید خانه قولنامه ای را دارید مطالعه کنید چرا که خرید ملک در ایران به دو صورت انجام می شود خانه های سنددار و خانه های قولنامه ای.

3- رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد:

قرارداد خرید و فروش، مدرکی است که حقوق و تعهدات طرفین را تعیین می‌کند. تأیید و رعایت مسائل حقوقی در قرارداد، از جمله مهمترین نکات در خرید و فروش ملک است. باید از صحت قرارداد مطمئن شوید و تمامی شرایط معامله را به دقت بررسی کنید.

4- بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک:

طرح‌های شهرداری در محل ملک، می‌توانند تأثیر زیادی در ارزش و قابلیت ساخت ملک داشته باشند. باید در مورد طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک، اطلاعات کافی داشته باشید و احتمال تغییرات آینده را در نظر بگیرید.

شهرها به طور پیوسته در حال تحول و تغییر هستند و این تحولات می‌توانند تأثیرات متنوعی بر روی بازار مسکن داشته باشند. برای مثال، خرید زمینی خارج از محدوده شهری و پس از آن، اختصاص امکاناتی به آن منطقه توسط شهرداری، می‌تواند سود خوبی را برای شما به همراه داشته باشد. همچنین، خرید ملکی که در نزدیکی یک پروژه ساختمانی قرار دارد، ممکن است منجر به کاهش ارزش ملک شما شود.

به منظور بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در منطقه مورد نظر، می‌توانید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید تا طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. این کار می‌تواند به شما کمک کند تا از تغییرات احتمالی در محل ملک خود مطلع شوید و به آن توجه کنید.

در نهایت، پس از انجام تمامی بررسی‌های حقوقی و ملکی و رسیدن به توافق با طرف مقابل، زمان نوشتن مبایعه‌نامه فرا می‌رسد. در این مرحله بسیار مهم است که به نکات زیر توجه کنید:

• نوشتن جزییات کامل ملک در مبایعه‌ نامه
• شفافیت و کامل بودن شرایط فسخ در قولنامه
• درج تمامی توافقات طرفین در مبایعه‌نامه
• نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه

5- شرایط فسخ در قولنامه:

قرارداد خرید و فروش یا اجاره یکی از عقود مهم در حوزه مسکن است که پس از امضای آن، به طور کلی قابل برگشت نیست. با این حال، در شرایطی که قانون یا طرفین در مورد شرایط فسخ توافق کرده‌اند، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. همچنین، در صورت توافق نسبت به شرایط فسخ در قولنامه، این امکان برای طرفین فراهم می‌شود.

بنابراین، در صورتی که شرایط فسخ در قولنامه به طور کامل و شفاف درج نشده باشد، حق فسخ قرارداد به طور قانونی از دست می‌رود و طرفین باید به شرایط موجود در قرارداد پایبند باشند.

همچنین، مهم است به یاد داشت که پس از امضای قرارداد، حتی با گذشت یک ثانیه، قرارداد به طور کلی قابل برگشت نیست و فقط در صورت وجود شرایط فسخ قانونی یا توافق نسبت به شرایط فسخ، می‌توان به فسخ قرارداد پرداخت.

نتیجه گیری