در اینجا به ابعاد مختلف معامله املاک در رهن بانک از منظر قانونی پرداخته خواهد شد. لازم به ذکر است که حضور یک وکیل ملکی توانا، در چنین پرونده‌هایی می‌تواند راهگشا باشد و از مشکالات احتمالی، چه از نظر قانونی و چه از نظر اقتصادی، پیشگیری کند.
سند رهنی چیست؟
در صورتی که ملک به عنوان رهن به بانک داده شده باشد، مالک ملک هنگام فروش ملک باید با بانک مذاکره کند تا شرایط فروش ملک را با هم تعیین کنند. این شرایط می‌تواند شامل مواردی مانند:
۱. مبلغ فروش باید به اندازه بدهی مالک به بانک باشد.
۲. بانک باید اجازه فروش ملک را بدهد.
۳. معمولاً در قرارداد رهن، شرایطی برای فروش ملک تعریف شده است که باید رعایت شود.
۴. هنگام فروش ملک در رهن، باید پس از کسر بدهی به بانک، باقی مبلغ به مالک ملک پرداخت شود.
در نتیجه، خرید و فروش ملک در رهن بانک، از لحاظ قانونی مجاز است، اما برای رعایت شرایط قرارداد رهن و اطمینان از سلامت حقوقی معامله، حضور وکیل متخصص در این موارد، بسیار مفید است.
از طرفی، معامله املاک در رهن بانک ، اغلب با شرایط خاصی همراه است که باید به آن‌ها توجه شود. برای مثال، معمولاً در قرارداد رهن، شرایطی برای فروش ملک تعریف می‌شود که باید رعایت شود. به علاوه، برای محاسبه مبلغ قابل فروش ملک در رهن، باید از مبلغ بدهی به بانک کسر شود. همچنین، برای محاسبه هزینه‌های مربوط به جریمه تاخیر در پرداخت وام، باید شرایط قرارداد را با دقت بررسی کرد.
بنابراین، معامله املاک در رهن بانک می‌تواند یک گزینه مناسب برای خرید یا فروش ملک باشد، اما برای رعایت شرایط قرارداد و جلوگیری از هر گونه اشکال در آینده، بهتر است با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
روش‌های معامله املاک در رهن بانک
درست است که در دید قانون، ملکی که در رهن بانک است، به سادگی نمی‌تواند به صورت قانونی فروخته شود. با این حال، در برخی موارد، شاید نیاز به فروش چنین ملکی وجود داشته باشد. در این صورت، راه‌هایی برای خروج از رهن بانک وجود دارد که با اتخاذ آن‌ها می‌توان به صورت قانونی ملک را فروش کرد.
-
خارج شدن از رهن بانک:
تسویه حساب با بانک است. در این روش، باید تمامی بدهی‌های خود را به بانک پرداخت کرده و از رهن خارج شوید. پس از انجام این کار، ملک دیگر در رهن بانک نبوده و می‌توانید آن را به صورت قانونی فروش کنید.
فک رهن ملک به معنای پرداخت بدهی‌های اختصاصی به بانک و بازگرداندن وثیقه به مالکیت واقعی ملک است. در بسیاری از موارد، برای فک رهن، باید به بانک مبلغی پرداخت شود تا بانک وثیقه را بازگرداند. این مبلغ باید معادل با بدهی‌های اختصاصی شما به بانک باشد و بسته به شرایط تعیین شده در قرارداد با بانک، می‌تواند شامل هزینه‌های اضافی مانند هزینه‌های قانونی و جریمه باشد.
در صورتی که فروشنده ملک قبل از تاریخ تنظیم سند، بدهی خود به بانک را به صورت کامل تسویه کند، می‌توانید به راحتی و بدون نیاز به پرداخت هزینه‌های اضافی، فک رهن ملک را انجام دهید و ملک را معامله کنید.
اما، در صورتی که فروشنده مبلغ کافی برای تسویه بدهی به بانک را نداشته باشد، راهکارهای دیگری برای فک رهن ملک وجود دارد. یکی از راهکارهای ممکن، این است که شما ابتدا از بانک استعلام بگیرید تا مبلغ بدهی را بدانید، سپس با فروشنده توافق کنید که باقیمانده ثمن معامله را به عنوان پرداخت بدهی به بانک در نظر بگیرید.
این باعث می‌شود که در صورتی که فروشنده بدهی خود به بانک را تا تاریخ تنظیم سند تسویه نکرده باشد، فروشنده و خریدار بتوانند به توافق برسند که باقیمانده ثمن معامله را به عنوان پرداخت بدهی به بانک، جهت فک رهن پرداخت کنند.
-
تعویض وثیقه :
در اینجا به دو روش می تواند تعویض وثیقه انجام داد :
- سند ملکی دیگر که به نام شما می باشد و متعلق به شخص شما است
- سند ملکی که به شخصی دیگر تعلق دارد که جایگزین سند شما در بانک می شود.
در حالت تعویض وثیقه با سند شخص دیگر، فک رهن به صورت موقتی انجام می‌شود و باید در ظرف مدت ۶ ماه تا ۱ سال، سند ملکی که خود شما مالک آن هستید را با سند ملک جدید جایگزین کنید. اگر می‌خواهید سند ملک دیگری را با سند ملک مورد نظر جایگزین کنید، باید اطمینان حاصل کنید که ارزش سند جایگزین، حداقل به اندازه بدهی‌های شما به بانک باشد.
در غیر این صورت، بانک احتمالاً این پیشنهاد شما را نپذیرفته و مجبور به پرداخت بدهی‌های خود برای فک رهن شدید.
بهترین راهکار برای فک رهن در این حالت، استفاده از تعویض وثیقه همزمان است. با تأخیر کردن تاریخ تنظیم سند ملک دوم تا یک روز بعد از تاریخ تنظیم سند ملک اول، می‌توانید سند ملک دوم را جایگزین سند ملک اول کنید و به این ترتیب ملک اول را فک رهن کنید.
- روش دیگری که برای خروج از رهن بانک وجود دارد، سپرده‌گذاری است. در این روش، با پرداخت مبلغی به بانک به عنوان سپرده، می‌توانید ملک خود را از رهن بانک خارج کنید. این مبلغ به عنوان تضمین برای بانک قرار می‌گیرد و پس از پرداخت آن، ملک دیگر در رهن بانک نبوده و می‌توانید آن را به صورت قانونی فروش کنید.
همچنین، راه دیگری برای فروش ملک در رهن بانک وجود دارد که نیازی به فک رهن ندارد. در این روش، می‌توانید با برقراری توافق با بانک و پرداخت بدهی‌های خود، ملک را به صورت قانونی فروش کنید. این روش بستگی به شرایط قرارداد رهن دارد و ممکن است در برخی موارد قابل انجام نباشد.
در نهایت، برای فروش ملک در رهن بانک، بهتر است با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا بهترین راه‌حل را برای خروج از رهن بانک و فروش ملک به صورت قانونی پیدا کنید.
مراحل خرید و فروش ملک رهنی
فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد.
در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده است که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را میپردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد میشوند در دفترخانه حاضر شوند.
در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‌کند.
