تجمیع املاک چیست؟

ادغام املاک و مستغلات یک موضوع بسیار مهم و جذاب برای صاحبان املاک، سازندگان، شرکت های ساختمانی و دولت است. اگر جزو یکی از این گروه ها هستید یا به عنوان مشاور املاک در بازار مسکن فعالیت می کنید، مطالعه این مقاله در مجله ملکاژان برای شما ضروری است.

با بررسی این مقاله، درک جامعی از یکپارچگی املاک و مستغلات به دست خواهید آورد و به شما این امکان را می دهد که آگاهانه تصمیم بگیرید و از مزایای آن استفاده کنید. بنابراین، این فرصت را برای گسترش دانش و افزایش تخصص خود در زمینه املاک و مستغلات از دست ندهید.

تجمیع املاک چیست؟

ادغام املاک و مستغلات به فرآیند ادغام چندین قطعه یا واحد مسکونی در یک قطعه زمین واحد و بزرگتر برای اهداف ساخت و ساز و نوسازی آپارتمانها اشاره دارد. این فرآیند مزایای متعددی برای صاحبان املاک، سازندگان و حتی دولت دارد. با این حال، توجه به این نکته مهم است که ادغام املاک و مستغلات تابع قوانین، شرایط خاصی است که باید قبل از اقدام به طور کامل درک شوند.

برای بهره مندی از مزایای ادغام املاک و مستغلات، رعایت مقررات حاکم بر فرآیند نوسازی ملک کلنگی بسیار مهم است. عدم انجام این کار می تواند عوارض قانونی و خسارات مالی را در پی داشته باشد. بنابراین، آشنایی با الزامات و محدودیت های تجمیع املاک ضروری است.

در این مقاله، ما نه تنها توضیح مفصلی در مورد مزایای یکپارچه سازی املاک و مستغلات ارائه می دهیم، بلکه بینش ارزشمندی در مورد مقررات حاکم بر این فرآیند ارائه می دهیم. با انجام این کار، هدف ما این است که شما را به دانش و درک لازم برای تصمیم گیری آگاهانه در مورد تجمیع املاک مجهز کنیم.

بنابراین، خواه مالک ملک، سازنده یا نماینده دولت هستید، این مقاله را بررسی کنید تا درک جامعی از یکپارچگی املاک و مستغلات و مزایای آن به دست آورید.

شرایط و مقررات تجمیع املاک 

ادغام املاک و مستغلات تابع شرایط و ضوابط خاصی است که باید قبل از اقدام به دقت در نظر گرفته شود. این شرایط عبارتند از:

• اگر چندین مالک ملک وجود داشته باشد، هر مالک باید سهم مساوی از قطعه تلفیقی را دریافت کند.
• املاکی که باید ادغام شوند باید دارای اسناد رسمی باشند.
• استفاده مورد نظر از دارایی تلفیقی باید ثابت بماند.
• املاکی که باید ادغام شوند باید در مجاورت یکدیگر باشند، بدون اینکه به کوچه ها یا مسیرهای پیاده رو تجاوز کنند.
• ادغام نباید به حقوق دیگران تجاوز کند.
• املاک مورد نظر نباید مشمول رهن بانکی یا سایر موانع قانونی باشد.
• مساحت و املاک ملک تلفیقی باید با اطلاعات ارائه شده در اسناد رسمی مطابقت داشته باشد.
• در صورتی که املاک مورد نظر در مجاورت کوه یا اراضی ملی باشد باید موافقت اداره کل ثبت استان اخذ شود.

1- سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک:

در مورد ادغام املاک و مستغلات که شامل چندین مالک است، بسیار مهم است که اطمینان حاصل شود که هر مالک سهم مساوی در تمام قطعات در حال ادغام دارد. به عنوان مثال، اگر سه قطعه در حال تجمیع باشد و سه مالک وجود داشته باشد، هر مالک باید در هر قطعه سهم مساوی داشته باشد.

برای رسیدن به این هدف، دو راه حل ممکن وجود دارد.

ابتدا، هر مالک می تواند قبل از تجمیع املاک، سهام مورد نیاز خود را از سایر مالکان خریداری کند. این امر مستلزم انتقال اسناد رسمی سهام به نام آنها در دفتر اسناد رسمی است.

از طرف دیگر، مالک دارای سهم بیشتر می تواند بدون معاوضه غرامت نقدی، سند سهم خود را به نفع سایر مالکان امضا کند. با این حال، برای حفظ حقوق آنها، باید بین طرفین درگیر سوگندنامه و یا صلح نامه ملک تنظیم شود تا اطمینان حاصل شود که سهمی که منتقل شده است در نهایت به صاحب اصلی خود باز می گردد.

2- داشتن سند رسمی برای تجمیع املاک:

شرط ضروری برای تجمیع املاک این است که ملک مورد تجمیع باید دارای سند رسمی باشد که سند ثبت شده در دفاتر رسمی است. اموال بدون سند رسمی و یا سند غیر رسمی را نمی توان از طریق توافق نامه یا هر روش غیر رسمی دیگری تجمیع کرد.

3- یکسان بودن کاربری املاک مورد نظر:

یکی دیگر از شرایط حیاتی برای ادغام املاک و مستغلات این است که تمام املاکی که در حال ادغام هستند باید کاربری مورد نظر یکسانی داشته باشند. این بدان معناست که یک ملک مسکونی را نمی توان با یک ملک تجاری ترکیب کرد، زیرا در صورتی که املاک تشکیل دهنده اهداف متفاوتی داشته باشند، تعیین کاربری نهایی ملک دشوار خواهد بود.

شایان ذکر است که پس از ادغام، خصوصیات فردی در یک ملک واحد ادغام می‌شوند و داشتن درک روشنی از استفاده مورد نظر از دارایی نهایی ضروری است. عدم رعایت این شرط می تواند عوارض قانونی و خسارات مالی را در پی داشته باشد.

4- مجاورت و همسایگی املاک:

یکی دیگر از شرایط کلیدی برای ادغام املاک این است که تمام املاک در حال تجمیع باید در کنار هم قرار گیرند. ناگفته نماند که املاکی که از هم دور هستند را نمی توان ادغام کرد. علاوه بر این، املاک مورد نظر باید در مجاورت یکدیگر قرار داشته باشند تا اطمینان حاصل شود که یکپارچه سازی به کوچه ها یا معابر تجاوز نمی کند.

توجه به این نکته مهم است که ادغام املاک و مستغلات نباید به حقوق دیگران تجاوز کند، و این شرط را برای اطمینان از اجرای منصفانه و اخلاقی فرآیند بسیار مهم می کند.

5- در رهن بودن املاک تجمیعی:

یک الزام حیاتی برای تجمیع املاک و مستغلات این است که املاکی که در حال ادغام هستند نباید دارای رهن، حق حبس یا تحمیل معوقه باشند. اما در مواردی که املاک مورد نظر مشمول اسناد رهنی باشد، با رضایت طلبکار می توان تجمیع کرد. در چنین مواردی پس از تجمیع کلیه پلاک ها در رهن طلبکار قرار می گیرد.

توجه به این نکته حائز اهمیت است که تجمیع املاک با رهن یا اقساط معوق می تواند عوارض قانونی و زیان های مالی را به دنبال داشته باشد. بنابراین، رعایت این الزام برای جلوگیری از چنین عوارضی بسیار مهم است.

6- یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند:

یکی دیگر از الزامات مهم برای یکپارچه سازی املاک این است که هم مساحت و هم ویژگی های املاک در نظر گرفته شده برای تجمیع باید به طور دقیق مستند باشد. بسیار مهم است که اطلاعات ارائه شده در اسناد با ویژگی های واقعی ملک مورد نظر مطابقت داشته باشد. در صورت وجود هرگونه مغایرت یا اشتباه در اسناد، باید قبل از شروع فرآیند تلفیق اصلاح شود.

خطا در اندازه گیری مساحت ملک یا مغایرت در مشخصات زمین ممکن است به دلایل مختلفی مانند اشتباه در اندازه گیری اولیه مساحت، مسائل مربوط به طرح معابر و یا تفاوت در مشخصات زمین نسبت به املاک همسایه ایجاد شود.

7- عدم مجاورت با اراضی ملی، کوه:

توجه به این نکته ضروری است که اگر محدوده املاک در نظر گرفته شده برای تجمیع در مجاورت آثار طبیعی مانند کوه، رودخانه یا اراضی ملی و یا حتی املاک موقوفه باشد، فرآیند تجمیع تابع مقررات تکمیلی است. در چنین مواردی نمی توان از طریق بند 313 مجموعه ثبت نامه ها، فرآیند تجمیع را آغاز کرد. در عوض لازم است به اداره کل ثبت احوال استان گزارش داده و دستور این اداره را دنبال کنید.

فرآیند یکپارچه‌سازی املاک مجاور ویژگی‌های طبیعی یا دارایی‌های موقوفه ممکن است شامل ملاحظات و الزامات قانونی اضافی باشد تا اطمینان حاصل شود که فرآیند یکپارچه‌سازی منصفانه و اخلاقی انجام می‌شود. بنابراین، رعایت مقررات تعیین شده توسط اداره کل ثبت استان ها برای جلوگیری از هرگونه عوارض قانونی بسیار مهم است.

روش‌های تجمیع املاک

تجمیع املاک و مستغلات را می توان از دو روش اصلی به دست آورد. اولاً، توسعه‌دهنده و یا همان سازنده می‌تواند دارایی‌ها را از مالک یا مالکان خریداری کند و فرآیند ادغام را آغاز کند. ثانیاً، مالک می تواند در پروژه شریک شود، در حالی که سازنده منحصراً ساخت و ساز را انجام می دهد.

شایان ذکر است که مشارکت در ساخت و ساز می تواند برای مالک سودمند باشد، زیرا آنها را قادر می سازد از ارزش افزوده ساخت و ساز بهره مند شوند. علاوه بر این، در برخی موارد، مشارکت مالکان نیز می تواند برای سازنده مفید باشد، به ویژه در شرایطی که رکود بازار مسکن وجود دارد.

اگر مالک تصمیم به مشارکت در پروژه داشته باشد، سازنده فقط باید سرمایه مورد نیاز برای ساخت و ساز را تامین کند و مجبور نیست هزینه خرید زمین را متحمل شود. با این حال، برخی از مالکان ممکن است نگرانی هایی در مورد مشارکت در چنین پروژه ای داشته باشند. این نگرانی ها معمولا مسائل حقوقی پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت و اسکان موقت تا پایان پروژه می باشد.

مزایای تجمیع املاک

ادغام املاک و مستغلات مزایای بی شماری را برای همه طرف های درگیر از جمله دولت فراهم می کند. در واقع، دولت منافع خاصی در ترویج و ایجاد انگیزه برای تجمیع املاک، به ویژه در بافت های فرسوده دارد.

تجمیع املاک می تواند منجر به استانداردسازی و به روز رسانی ساخت و ساز به ویژه در پارچه های فرسوده شود. این در نهایت می تواند منجر به مقاومت در برابر زلزله و بهبود عرض گذر، تسهیل امداد در هنگام حوادث شود. علاوه بر این، تجمیع املاک می تواند باعث افزایش تعداد واحدها و در نتیجه افزایش درآمدهای مالیاتی برای دولت شود.

همچنین، یکپارچه سازی می تواند زیبایی شهر را افزایش دهد و هزینه های پنهان و غیرمستقیم را برای دولت و شهرداری ها کاهش دهد.

تجمیع املاک، به ویژه در بافت های فرسوده، می تواند چندین موضوع مرتبط با ساخت و سازهای قدیمی را برطرف کند. ارتقای عرض معبر برای تسهیل امداد رسانی و زیباسازی شهر از جمله وظایف دولت است. وجود این عیوب می تواند هزینه های قابل توجهی مانند تخریب واحدهای قدیمی و غیراستاندارد در اثر زلزله برای دولت به همراه داشته باشد.

بنابراین، افراد یا شرکت‌هایی که در تجمیع املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند، می‌توانند مزایای مختلفی را از دولت و شهرداری‌ها دریافت کنند، چرا که تلاش آنها باعث کاهش هزینه‌های دولت می‌شود.

شرکت های تجمیع املاک می توانند از مشوق های مختلف دولت و شهرداری ها و همچنین مشارکت در پروژه های مشترک با شرکت های فعال اقتصادی بهره مند شوند.

این مشوق ها شامل تسهیلات و وام های بانکی برای سرمایه گذاری در ملک و بافت های فرسوده، وام سپرده موقت مسکن، معافیت از عوارض  و پروانه ساخت و تراکم تشویقی است. علاوه بر این، شرکت‌های ادغام املاک و مستغلات می‌توانند از فعالیت‌های اقتصادی مختلف مرتبط با فرآیند ادغام سود کسب کنند.