ملک ورثه ای

این بدان معناست که هیچ وارثی نمی تواند بدون رضایت دیگران قبل از عملیات تقسیم ملکی را تصرف کند. به عبارت ساده تر، تصرف در اموال متوفی و  ملک ورثه ای منوط به تقسیم ترکه است. تقسیم اموال منقول مانند لباس و ظروف در مقایسه با اموال غیرمنقول یا مستغلات نسبتاً ساده است.

اغلب، ورثه ترجیح می دهند اموال موروثی را بفروشند و قیمت فروش را بین خود تقسیم کنند. در این مقاله به بررسی مراحل و روش های فروش ملک ورثه ای می پردازیم. خرید و فروش ملک یکی از مهمترین قدمی می باشد که یک فرد برای زندگی خود برمی دارد در نتیجه باید با علم بالایی این کار را انجام دهید.

• با توجه به افزایش تقاضا برای دریافت وام مسکن از بانک‌ها و گرو گذاشتن سند ملک نزد بانک، برای افراد مشکلاتی پیش می‌آید. یکی از این مشکلات، مربوط به خرید و فروش ملک در رهن است.

مراحل فروش ملک ورثه ای

امروزه روش های مختلفی برای فروش ملک موروثی وجود دارد که رایج ترین آنها از طریق گواهی انحصار وراثت است. این گواهی توسط شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی صادر می شود و حاوی نام و مشخصات هویتی کلیه وراث قانونی در زمان فوت متوفی به همراه آدرس محل سکونت آنها می باشد.

برای اخذ گواهی انحصار وراثت باید آگهی در روزنامه کثیرالانتشار منتشر شود. پس از صدور گواهی، ورثه متوفی می توانند ترکه را با توافق دوجانبه یا با رعایت قانون تقسیم کنند. در صورتی که تمامی وراث درج شده در گواهی تمایل به فروش ملک موروثی داشته باشند می توانند با خریداران تعیین شده اظهارنامه تهیه کنند.

قیمت فروش ملک به نسبت سهم الارث بین فروشندگان تقسیم می شود. ضمناً فروشندگان (ورثه) می بایست در روز معین جهت همکاری و اعطای وکالت برای صدور سند مالکیت به نام خریدار طبق مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی حضور یابند.

پس از تقسیم ترکه، هر یک از ورثه می تواند بدون نیاز به رضایت سایر وراث، سهم ترکه خود را با روش های قانونی دیگر بفروشد یا منتقل کند. به عنوان مثال، اگر یکی از وراث صاحب ملکی که دارای دو ملک است، پس از تقسیم، تنها وارث یک ملک شود، می توانند سهم خود را به شخص ثالث بفروشند. با این وجود هیچ یک از صاحبان مشترک ملک مشاع حق تصرف در ملک را بدون رضایت سایر مالکین نخواهند داشت.

• قوانین دعاوی ملکی یکی از مهمترین مواردی است که قبل از هر اقدامی برای خرید آپارتمان، رهن آپارتمان و یا اجاره، خرید و فروش زمین و … باید بدانید

“درک مالکیت مشترک: حقوق و محدودیت های ورثه در فروش اموال موروثی”

خیر باتوجه به اینکه ملک ورثه ای مال مشاع محسوب می شود فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها امکانپذیر نمی باشد و فروش مال ورثه ای بدون اذن سایر وراث جرم کلاهبرداری می باشد. در صورت انتقال و فروش ملک ورثه ای شما می توانید نسبت به ابطال معامله اقدام نمائید.

مراحل تقسیم ملک ورثه ای

قبل از هر اقدامی برای فروش ملک موروثی باید تقسیم ترکه انجام شود. فرآیند تقسیم شامل اخذ گواهی انحصار وراثت طبق مقررات قانونی و به دنبال آن تقسیم ترکه است. مراحل تقسیم اموال به شرح زیر است:

• ابتدا هزینه دفن و کفن میت از ترکه کسر می شود.
• در مرحله بعد، بدهی های متوفی از جمله مهریه پرداخت نشده و دستمزد خدمه وصول می شود.
• در صورت وجود وصیت، تا یک سوم دارایی متوفی، انجام می گیرد.
• در نهایت، مابقی ترکه بین وراث بر اساس سهم آنها تقسیم می شود.

پس از اتمام تقسیم ترکه، هر ورثه این اختیار را دارد که سهم خود را از ملک به صورت مشترک یا منفردا بدون نیاز به رضایت سایر مالکین بفروشد.

در مورد فروش اموال موروثی، می توان آن را به صورت مشترک یا منفرد انجام داد. مالکیت مشترک به مالکیت مشترک بین افراد متعدد اشاره دارد. در مقابل، مالکیت فردی به این معناست که فقط یک نفر دارای حقوق مالکیت است.

به عنوان مثال، اگر یک ملک مسکونی، مانند یک مجتمع آپارتمانی شش واحدی، متعلق به دو برادر باشد، می توان به هر برادر سه واحد اختصاص داد تا به تنهایی مالک آنها شود. برای تصرف در ملک مشاع، مالکین باید یا رضایت سایر شرکا را جلب کنند یا ملک مشاع را به مالکیت جداگانه تبدیل کنند. این فرآیند با نام «افراز» شناخته می شود.

تخصیص به تقسیم دارایی های مشترک بین چند مالک اشاره دارد به نحوی که اطمینان حاصل شود که هر شریک سهم منصفانه خود را دریافت می کند. پس از طی مراحل تقسیم، هر یک از مالکین می توانند طبق ماده 30 قانون مدنی حتی در موارد خلع ید، در ملک خود تصرف کنند.

• قراردادهای صلح نامه ملک نوعی قرارداد است که شامل مبادله، اکتساب و بخشش است برای کسب اطلاعات بیشتر مطالعه کنید.

نکات مهم برای خرید یک ملک ورثه ای

• احراز مالکیت ملک ورثه ای:

هنگام انجام یک معامله ملک، بسیار مهم است که بررسی کنید که ملک مورد معامله به مالک قانونی تعلق دارد. اگر ملک متعلق به ورثه باشد، سند باید به نام متوفی باشد. برای اطمینان از فروش ملک توسط مالک قانونی، درخواست گواهی وراثت از فروشنده ضروری است.

گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و حاوی نام کلیه وراث قانونی و سهم مربوط به آنها در وراثت است. با اخذ این گواهی می توان از فروش ملک توسط صاحب حق و صحت معامله اطمینان حاصل کرد.

• گواهی انحصار وراثت:

گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف سندی بسیار مهم است که برای وراث اثبات مالکیت است. این گواهی شامل نام کلیه وراث قانونی و سهم مربوط به آنها در ارث می باشد که آن را به یک سابقه حیاتی در معاملات ملکی تبدیل می کند.

با این حال، ذکر این نکته ضروری است که گواهی انحصار وراثت ممکن است به غیر از فروشندگان فعلی حاکی از وجود احتمالی وراث دیگر باشد. این به این معنی است که ممکن است افراد دیگری نیز ادعای درستی نسبت به ملک داشته باشند، و بررسی صحت گواهی برای اطمینان از معامله معتبر ضروری است.

• بررسی وصیت نامه متوفی ملک ورثه ای:

وصیت دو نوع است: عهدی و تملیکی. وصیت تملیکی شامل این است که متوفی یک یا چند نفر را برای رسیدگی به امور یا اموال آنها پس از مرگشان واگذار می کند، در حالی که وصیت تملیکی شامل این است که متوفی یک شی یا منفعت خاصی را از مال خود به طور رایگان به فرد دیگری واگذار می کند.

طبق قانون هر شخص مجاز است تا یک سوم اموال خود را وصیت کند. اگر شخصی وصیت نامه ای را به صورت رسمی یا غیررسمی تنظیم کرده باشد، این امر می تواند تأثیر قابل توجهی بر معاملات وراث بگذارد. وجود وصیت می تواند توزیع ترکه را تغییر دهد، زیرا افراد تعیین شده وظیفه دارند خواسته های متوفی را انجام دهند و اطمینان حاصل کنند که اموال وصیت شده به ذینفعان حق منتقل می شود.

• بررسی وراث صغیر:

بررسی اینکه آیا هر یک از وراث صغیر هستند، یعنی افراد زیر 15 سال، در معاملات ملک ضروری است. افراد صغیر اهلیت قانونی برای انجام معاملات را ندارند و قیم یا ولی آنها باید به نفع خود عمل کنند. اگر صغیری در بین ورثه باشد، باید قیم یا ولی او از فروش سهم الارث صغیر مطلع شده و مطابق آن عمل کند. ولی برای فروش سهم صغیر باید مراتب را به قوه قضائیه اعلام و از دادستان تأییدیه بگیرد. این تضمین می کند که حقوق و منافع صغیر در طول معامله محافظت می شود.

• بررسی وکالت نامه:

اگر وراث در همان کشور یا شهر متوفی نباشند، می توانند وکلایی را برای کمک به آنها در امور خود تعیین کنند. با این حال، اطمینان از ارائه وکالتنامه رسمی بسیار مهم است، زیرا بیان شفاهی به تنهایی برای معرفی یک وکیل به عنوان نماینده مجاز کافی نیست.

برای ایجاد وکالت نامه رسمی باید در اسناد رسمی یا از طریق کنسولگری در صورتی که وراث در خارج از کشور واقع شده اند، مستند شود. بررسی حدود اختیارات وکیل برای تعیین اینکه آیا آنها مجاز به فروش ملک هستند یا خیر، بسیار مهم است، زیرا وکالت آنها ممکن است محدود به اقدامات خاصی باشد.

هنگام انتخاب وکیل برای وکالت وراث، رعایت احتیاط و دقت لازم ضروری است. این امر تضمین می کند که وکیل مجاز است از طرف وراث عمل کند و می تواند اقدامات لازم را مطابق قانون انجام دهد.

• موافقت همه وراث:

یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی دقت به این نکته است که حتما همه وراث موافق باشند در صورت عدم موافقت معامله دچار خلل خواهد شد.

• پرداخت مبلغ معامله شده به همه وراث:

معمولا پس از انجام معامله خریدار همه مبلغ را به یکی از وراث می دهد تا بین همه وراث تقسیم کند. اما راه درست این است که خریدار براساس سهم هر یک از آن ها و به صورت مجزا مبلغ را به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی ضایع شدن حق خود نشود.

• بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی:

هنگام برخورد با اموال موروثی، بررسی تسویه مالیات بر ارث یک جنبه حیاتی از معامله است. برای این است که مشخص شود آیا ملک مورد نظر در فهرست دارایی های متوفی قرار گرفته است یا خیر. اگر اینطور نبود، بهتر است از ادامه معامله خودداری کنید.

برای فروش ملک موروثی باید چند نکته مهم را در نظر گرفت. اولاً ورثه باید اطمینان حاصل کنند که اموال واقعاً متعلق به متوفی است. علاوه بر این، همه وراث باید با فروش موافقت کنند و عدم توافق یک ورثه می تواند مانع یا تاخیر معامله شود و منجر به اختلافاتی شود که ممکن است نیاز به حل و فصل در دادگاه داشته باشد.

همچنین مبلغ معامله باید به هر یک از وراث بر اساس سهم الارث مربوطه پرداخت شود. تسویه مالیات متوفی نیز باید بررسی شود و وراث موظفند ظرف شش ماه تسویه حساب را ارائه کنند. بر اساس این تسویه، بدهی های مالیاتی متوفی تعیین و از سهام الارث وراث کسر می شود.

اگر متوفی وصیت نامه معتبری داشته باشد، باید سهم موصی کنار گذاشته شود و پس از فروش مال موروثه به حساب او برسد. نهایتاً باید سهم وراث صغیر پس از اتمام بیع به ولی یا قیم یا وصی آنها داده شود.